Pflegeimmobilienfonds gelten als konjunkturunabhängig und profitieren von der demografischen Entwicklung, die eine stetig wachsende Nachfrage garantiert. Über Jahre hinweg überzeugten sie Anleger durch ihre nachhaltige Ausrichtung und stabile Wertentwicklung. Institutionelle Investoren wie Versicherungen, Pensionskassen, Versorgungswerke und Banken trugen mit ihren Engagements in Spezialimmobilienfonds dieser Assetklasse maßgeblich zur Finanzierung der deutschen Pflegeinfrastruktur
Der Finanzierungsbedarf in diesem Bereich wird in den nächsten Jahren weiter erheblich zunehmen. Laut dem RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung – werden bis 2040 rund 100 Milliarden Euro für Neubau- und Reinvestitionen benötigt. Gleichzeitig prognostiziert das Institut einen Anstieg der Zahl der Pflegebedürftigen in Deutschland auf etwa 5,6 Millionen.
Nach einer anhaltenden Phase der Aufwertung erfahrener Pflegeimmobilien erfolgte im Jahr 2023 erstmals eine rückläufige Bewertung. Der Grund für diesen Wandel liegt in den veränderten Marktkonditionen: Wurden Pflegeimmobilien im Vorjahr noch zu Multiplikatoren von mehr als dem 20-Fachen der Jahresmiete bei Spitzenrenditen von rund 4 Prozent gehandelt, sind die Kaufpreise in den letzten Monaten um etwa 20 Prozent gefallen. Neben dem starken Anstieg der Zinsen sind dies auch explodierende Bau-, Energie- und Sachkosten, Kürzungen von Fördermitteln sowie die Insolvenzen von Pflegeheimbetreibern.
Strategische Planung beim Erwerb von Pflegeimmobilien: Risiken minimieren und Chancen bewerten
Um Risiken effektiv zu minimieren, sollte der Anleger vor dem Erwerb von Pflegeimmobilien eine umfassende und aussagekräftige Commercial Due Diligence durchführen. Diese Analyse ermöglicht eine realistische Einschätzung der Chancen und Risiken des Objekts.
In der aktuellen Marktsituation bietet ein jährliches Chancen-Risiko-Profil wichtige Sicherheit. Dieses Analyseinstrument bewertet kontinuierlich die Objekt- und Betreiberqualität und ermöglicht eine vorausschauende Antizipation potenzieller Betreiberausfälle. Eine realistische Einschätzung der Vermarktungschancen stärkt die Position von Eigentümern und Anlegern und minimiert das Risiko eines „Stranded Asset“ – etwa durch einen vollständigen Abschluss oder eine langwierige Suche nach einem geeigneten Nachmieter. Gerade im Ernstfall zählt Zeit.
Ein fundiertes Chancen-Risiko-Profil liefert Antworten auf entscheidende Fragen:
- Gibt es alternative Betreiber, die kurzfristig einspringen können?
- Können Zwischenlösungen wie ein Interimsmanagement den Übergang zu einem neuen Betreiber erleichtern?
- Gibt es alternative Nutzungsmöglichkeiten für die Immobilie oder Teile davon?
Für diese Aufgabe benötigt ein Asset Manager von Pflegeimmobilien nicht nur umfassendes Wissen über Immobilien, sondern auch fundiertes Betreiber-Know-how.
Pflegeimmobilien: Ein krisenresistentes Instrument zur Diversifikation
Pflegeimmobilien bieten eine überzeugende Möglichkeit, das Portfolio gegen Finanzmarktkrisen abzusichern. „Wer die Besonderheiten dieses Marktsegments versteht und die Chancen sowie Risiken sorgfältig abwägt, kann auch in Zukunft von den Stärken dieser Assetklasse profitieren“, betont Markus Bienentreu. Zu diesen Stärken zählen neben einem stabilen Cashflow insbesondere die geringe Anfälligkeit gegenüber Konjunkturabschwüngen und Finanzmarktkrisen.
Die Nachfrage nach Pflegeimmobilien wird in den nächsten 20 Jahren stark ansteigen, was ihre Attraktivität für institutionelle Anleger weiter erhöht. Ein zusätzlicher Vorteil: Pflegeheim-Investments weisen eine sehr geringe Korrelation zu anderen Assetklassen und globalen Konjunkturschwankungen auf. Dadurch eignen sie sich ideal als Diversifikationsinstrument in einer breit angelegten Anlagestrategie. Voraussetzung für langfristigen Erfolg ist jedoch eine fundierte Chancen-Risiko-Analyse – sowohl vor dem Erwerb als auch während der Laufzeit des Pflegefonds. Mit einer sorgfältigen Planung und regelmäßigen Überprüfung bleibt diese Assetklasse ein zuverlässiger Baustein für ein stabiles Portfolio.